https://www.lefigaro.fr/argent/quand-tout-sera-regle-je-quitterai-la-france-un-proprietaire-piege-par-un-serial-squatteur-et-45-000-euros-de-loyers-impayes-20260116 Accueil Finances perso Argent Réservé aux abonnés « Quand tout sera réglé, je quitterai la France » : un propriétaire piégé par un « serial squatteur » et 45 000 euros de loyers impayés Par Anne Rovan Le 16 janvier 2026 à 09h22 Sujets immobilier Loyers impayés justice Michael, un cadre parisien, va de surprise en surprise concernant son bien locatif, dont la gestion avait été confiée à une agence (photo d’illustration). Michael, un cadre parisien, va de surprise en surprise concernant son bien locatif, dont la gestion avait été confiée à une agence (photo d’illustration). Michael, un cadre parisien, va de surprise en surprise concernant son bien locatif, dont la gestion avait été confiée à une agence (photo d’illustration). L De Bruin/peopleimages.com - stock.adobe.com ENQUÊTE - L’agence chargée de la gestion de l’appartement de Mickaël a omis de faire figurer son nom sur le bail et lui a transmis des justificatifs de revenus grossièrement falsifiés par le locataire. Ce dernier, déjà connu pour des impayés, ne règle plus rien depuis 20 mois. Passer la publicité Un locataire qui ne paie plus un centime de loyer depuis juin 2024, une agence immobilière qui s’exonère de ses responsabilités, un juge qui déboute le propriétaire de toutes ses demandes estimant qu’il «n’est pas fondé à agir». L’affaire dans laquelle est plongé Mickaël est surréaliste, cauchemardesque, kafkaïenne. Certes, il n’est pas le premier propriétaire immobilier et ne sera pas certainement pas le dernier à être confronté à un locataire mauvais payeur et/ou à un squatteur. Les médias se font régulièrement l’écho de tels déboires, donnant parfois lieu à des passages en force de la part de bailleurs à bout de nerfs. Selon les derniers chiffres connus, les loyers impayés représentaient 3,43 % du total en région parisienne et 4 % en province en 2024. Si le phénomène reste marginal, c’est une véritable épreuve pour ceux qui y sont confrontés. Pour notre propriétaire, cadre parisien d’une petite quarantaine d’années, il convient d’ajouter une complication supplémentaire : un imbroglio juridique invraisemblable, avec en prime une justice et une agence immobilière aux abonnés absents. «Quand toute cette histoire sera réglée, je quitterai la France ! J’aime vraiment mon pays. Mais quand on est confronté à autant d’injustices, on préfère s’en aller », lâche-t-il «écœuré». Tout commence au printemps 2024. Notre propriétaire tente alors en vain de dénoncer le contrat qui le lie à Check My Guest, chargée depuis un an de la gestion de son petit deux-pièces de 39 m², situé dans le 20e arrondissement de Paris. Il fait grief à cette agence immobilière une vacance locative trop importante, avec seulement 4 mois d’occupation sur les douze derniers mois. Lorsque Check My Guest lui annonce in extremis avoir enfin trouvé un locataire pour son appartement, notre propriétaire se ravise. Un bail civil -non soumis à l’encadrement des loyers- est signé le 30 avril. Il va enfin pouvoir souffler et touchera, croit-il, 1900 euros par mois sur les 2250 euros réglés par le locataire à l’agence. «Je n’étais pas serein. Mais ils ont fait le maximum pour me rassurer en me parlant d’une location sur un an et en me disant que si le locataire partait dans les six mois, je pourrai résilier le mandat immédiatement. J’ai accepté». Les bulletins de salaire sont de grossiers faux Bien mal lui en a pris. Le locataire en question, que nous appellerons Kevin*, entre dans les lieux en mai 2024 et cesse de payer son loyer dès le mois suivant. «Je me suis dit que le cauchemar recommençait et que la situation était bien pire : ce n’était plus de la vacance locative mais un mauvais payeur dans mon appartement.» Mickaël demande alors des comptes à l’agence, lui réclamant le bail qui ne lui a pas été adressé spontanément ainsi que les documents fournis par le locataire pour justifier de ses revenus. Il finira par les obtenir en juillet 2024. À leur lecture, il tombe des nues. «Ce sont des faux et de très grossiers faux ! L’agence n’a pas fait la moindre vérification. Je ne vois pas comment eux, qui sont des experts de la location, sont passés au travers de ça. Il suffit pourtant de lire les documents.» Une simple lecture aurait effectivement permis de comprendre qu’il y avait un gros problème avec ce locataire, du moins avec les justificatifs qu’il a fournis. L’attestation employeur est datée du 28 juin 2022 pour un bail signé... le 30 avril 2024. On trouve aussi, parmi ces quelques documents que Le Figaro s’est procurés, une fiche de salaire courant sur la période allant du 1er au 31 janvier 2024 avec un virement effectué au 5 janvier et un deuxième bulletin de salaire sur lequel le paiement est fixé au 6 février pour la période allant du 1er au... 31 février 2024. La troisième fiche de paie porte sur la période allant du 1er juillet 2024 au... 31 mars 2024. Et le salaire supposé avoir versé cette période est identique à celui qui figure sur les deux autres bulletins de paie mensuels : 3739,93 euros. Sur ces fiches de salaires, les dates d’entrée dans l’entreprise fluctuent : tantôt le 1er septembre 2021, tantôt le 1er mars 2024. Quant au contrat de travail, il est tamponné mais pas signé. Et le tampon de l’entreprise fait apparaître une adresse que l’employeur a quittée courant 2023. Mickaël, qui a interrogé la société Avis, le «vrai faux» employeur du locataire, s’est d’ailleurs fait confirmer par lettre qu’il s’agissait de documents falsifiés. De manière générale, une agence est tenue de bien sélectionner et de vérifier la solvabilité des candidats à la location de manière sérieuse par l’étude notamment de tous les documents tant dans leur véracité que leur cohérence. Me Valérie Moulines Denis, avocate au Barreau de Paris et spécialiste des contentieux locatifs S’ajoute à cela un problème de fond : comment une personne ayant un salaire mensuel net de 2978 euros net peut-elle s’acquitter d’un loyer de 2250 euros par mois ? C’est impossible. D’autant que le bail indique que le locataire en question est censé occuper cet appartement en résidence secondaire, un autre logement situé à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne) étant présenté comme sa résidence principale. Or, seulement 6 kilomètres de distance séparent la résidence secondaire de la résidence principale ! Ce qui, là encore, aurait dû alerter les équipes de Check My Guest. Mais, curieusement, le dossier est passé. «De manière générale, une agence est tenue de bien sélectionner et de vérifier la solvabilité des candidats à la location de manière sérieuse par l’étude notamment de tous les documents tant dans leur véracité que dans leur cohérence. Si le dossier du locataire présente une fragilité financière, elle doit aussi en informer le bailleur car une agence mandataire a une obligation d’information et de mise en garde. Elle doit tout mettre en œuvre pour éviter l’entrée d’un locataire défaillant», estime Me Valérie Moulines Denis, avocate au Barreau de Paris et spécialiste des contentieux locatifs. Ne voyant pas l’argent du loyer arriver dès le deuxième mois d’occupation, l’agence immobilière enverra quelques lettres au locataire. Lequel, dès lors, ne versera plus un centime. Pour Mickaël, qui n’a pas contracté la moindre assurance loyers impayés, la situation est catastrophique : les 1900 euros qui devraient lui être reversés chaque mois par l’agence étaient censés couvrir ses remboursements d’emprunt ainsi que les charges de copropriété. Cela fait maintenant 20 mois qu’aucun loyer ne lui est versé. «Je me demande chaque jour comment je vais m’en sortir. Je ne sais pas comment j’ai réussi à tenir jusqu’à maintenant», soupire le propriétaire. Un tiers ne saurait se prévaloir d’un acte auquel il n’est pas partie. Extrait du jugement du tribunal judiciaire de Paris, rendu le 13 mai 2025 Ce n’est pas faute d’avoir fait ce qu’il fallait. Notre propriétaire prend très vite conseil auprès d’un avocat et se tourne vers la justice, assignant dès octobre 2024 à la fois son locataire ainsi que K&J Consulting, l’entreprise qui se trouve derrière le nom commercial Check My Guest et qu’il veut faire condamner solidairement. «J’étais persuadé que j’allais gagner». Mais c’est une nouvelle douche froide. Dans un jugement rendu en mai 2025 par le Tribunal judiciaire de Paris, Mickaël est débouté de toutes ses demandes, à commencer par la libération des lieux et le règlement des arriérés de loyer. En effet, K&J Consulting n’a pas pris la peine de faire figurer le nom de ce dernier sur le bail. La société apparaît comme le bailleur et non comme le mandataire agissant au nom de Mickaël. Même si l’avocate de celui-ci a démontré qu’il était bien propriétaire en titre de l’appartement, le juge a estimé, dans sa décision rendue le 13 mai 2025, que «la désignation précise des parties au contrat constitue un élément essentiel et permet de déterminer et d’engager les droits et obligations de ces parties» et qu’«un tiers ne saurait se prévaloir d’un acte auquel il n’est pas partie». Bref, pour la justice, Mickaël, propriétaire de l’appartement, réglant chaque mois des remboursements d’emprunt, payant les charges, «n’est pas fondé à agir» dans cette affaire. Une deuxième procédure lancée contre le locataire et l’agence Quid de K&J Consulting ? La société s’est dédouanée faisant valoir notamment qu’elle «n’a pas manqué à son obligation de vérification de la solvabilité du locataire puisqu’elle a demandé l’ensemble des documents inscrits à l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989». Dans ce cas précis, les trois dernières quittances de loyer ou l’attestation du précédent bailleur ainsi que l’avis d’imposition du locataire manquent à l’appel. Du moins, ces documents ne font pas partie de ceux transmis à Mickaël par l’agence. Ont-ils au moins été demandés et obtenus ? Pour notre propriétaire, ce jugement est un douloureux retour à la case départ. Il a perdu un an et dépensé des milliers d’euros en frais d’avocat en pure perte. Mais, il n’a pas l’intention d’en rester là. «Mon client est victime à double titre. D’une part, il est victime d’une agence qui a manifestement manqué à ses obligations. D’autre part, il subit les lacunes et les lenteurs de la procédure judiciaire. Il est essentiel que la justice reconnaisse pleinement son droit de propriété et lui permette de récupérer son bien rapidement.», résume son conseil, Sigride Bany, avocat au Barreau de Paris. Une nouvelle assignation vient d’être signifiée au locataire mauvais payeur et à K&J Consulting. «Je sais que cela prendra beaucoup de temps avant que j’obtienne un autre jugement», se désespère Mickaël. Il compte bien récupérer ce qui lui est dû. À date, les loyers impayés s’élèvent au total à «45.000 euros». Pris au piège du bon vouloir d’un «serial squatteur» À l’automne 2024, Mickaël avait également déposé plainte contre son locataire pour faux et usage de faux. Mais, le Tribunal de police a prononcé un classement sans suite. Une décision qui ne passe pas non plus. «Le locataire a admis avoir produit des faux mais il a indiqué à la police qu’ils les avaient faits à la demande de l’agence immobilière et sous contrainte. Il n’y a pas eu de suite à ma plainte», commente, médusé, le propriétaire. Lequel est convaincu que son locataire a d’abord loué son appartement en meublé touristique avant que l’agence ne lui fasse signer en catastrophe de moyenne durée. «J’avais demandé à l’agence de ne pas louer mon appartement en meublé touristique parce que le règlement de copropriété l’interdit et parce qu’il n’est pas possible dans Paris de louer une résidence secondaire en meublé touristique. Mais ils l’ont fait sans m’en avertir. J’ai découvert cela par hasard en me connectant sur l’extranet de l’agence qui n’avait pas l’intention de me verser le moindre centime. J’ai finalement reçu 147 euros pour trois nuits d’occupation», s’agace Mickaël. Contacté par téléphone et par mail, Kevin* nous sert une histoire dantesque, mais, sur certains aspects, en phase avec celle de Mickaël. «Cet appartement m’a été loué par un Monsieur Touré pour 1100 euros par mois. Mais c’était un faux bail. Et après Check My Guest m’a mis la pression pour que je sois en règle et m’a fait signer le bail à 2250 euros par mois. Ils m’ont donné l’appartement sans prévenir le propriétaire et m’ont demandé de leur transmettre des fausses fiches de paie. J’ai dit tout ça au commissariat». Qui accepterait une telle hausse de loyer et pourquoi rester dans l’appartement ? «Parce ce que j’y suis. J’ai galéré à le trouver. Et j’avais déjà laissé mon ancien appartement», répond le locataire. A-t-il l’intention de partir ? «Vous êtes de la police ? Je partirai quand j’aurai récupéré ma caution», lâche Kevin*, sans se démonter. Le problème, c’est que Mickaël n’a jamais encaissé cette caution et que ce locataire lui doit déjà plus 40.000 euros de loyers impayés. Le précédent propriétaire de Kevin* se confie Kevin* affirme n’avoir eu aucun problème de loyers impayés pour son appartement de Fontenay-sous-Bois. Ce qui est faux. En réalité, ce locataire de 28 ans est à classer dans la catégorie des «serials squatteurs». Nous avons réussi à retrouver le propriétaire de l’appartement qu’il occupait à Fontenay-sous-Bois, situé à 6 kilomètres à vol d’oiseau de sa supposée résidence secondaire du 20e arrondissement de Paris. «Il est entré dans mon studio en juillet 2022, a réglé trois ou quatre mois de loyers avant d’arrêter de payer, se souvient le propriétaire. Les charges ont explosé parce qu’il chauffait au maximum été comme hiver et laissait les robinets d’eau couler. Il a fallu refaire l’appartement après son départ. La télévision et quelques meubles ont été volés. Il a quitté les lieux fin avril 2024 parce qu’il savait qu’une expulsion avait été prononcée contre lui et que l’huissier allait bientôt sonner à sa porte. Un matin, j’ai reçu un texto de lui me disant qu’il avait mis les clés dans la boîte aux lettres». Ce bailleur aguerri s’en est bien sorti : «Fort heureusement, il avait une garantie Visale qui a tout pris en charge : loyers impayés, frais de justice, honoraires des avocats, reprise des dégradations et rééquipement. Je conseille à tous les propriétaires de prendre des locataires couverts par Visale ou de souscrire une assurance loyers impayés ». Montant de l’ardoise pour l’Association pour l’accès aux garanties locatives (Apagl), la structure paritaire du groupe Action Logement en charge de la gestion de cette garantie ? 20.000 euros au bas mot. «Nous engageons systématiquement des procédures en cas de loyer impayé. Il y a d’abord une phase amiable de 6 semaines maximum. En cas d’échec, une procédure contentieuse est engagée en vue de l’expulsion du locataire et du recouvrement des sommes dues», explique Jérôme Drunat, le directeur général d’Apagl. Face à cette affaire aussi surréaliste qu’embarrassante, Check My Guest louvoie. En réponse à une série de questions très précises envoyées mi-décembre 2025, Me David Smadja, l’avocat de l’agence immobilière, nous a adressé début janvier un courriel, dans lequel il défend bec et ongles le sérieux de l’agence immobilière. «Check My Guest gère aujourd’hui plus de 3 300 appartements, et ce depuis plus de dix années, dans des contextes locatifs variés et parfois complexes. Sur l’ensemble de cette période et au regard du volume très important de locations réalisées, un seul cas comparable à celui que vous évoquez a été recensé. Ce caractère exceptionnel et isolé ne saurait donc être interprété comme révélateur d’une pratique, d’un défaut de méthode ou d’un manque de vigilance de l’agence.» Le propriétaire a délibérément choisi de recourir à un bail mobilité, non pas pour répondre à un besoin transitoire identifié, mais afin de fixer un loyer avoisinant 2.000 euros mensuels pour un bien qui, objectivement, ne correspond ni aux standards de confort ni à la localisation habituellement associés à ce niveau de prix. David Smadja, avocat de Check My Guest Dans ce même courriel, l’avocat charge Mickaël. «Les loyers légalement applicables sont les suivants : 1.185,60 euros par mois sur la base du loyer de référence majoré (30,4 euros/m²) ; 986,70 euros par mois sur la base du loyer de référence (25,3 euros/m²). Dans ce contexte, le montant de 40.000 euros de pertes de loyers alléguées ne peut correspondre qu’à une projection théorique fondée sur un loyer très largement supérieur aux plafonds réglementaires, et non à un manque à gagner légalement fondé. Le propriétaire a délibérément choisi de recourir à un bail mobilité, non pas pour répondre à un besoin transitoire identifié, mais afin de fixer un loyer avoisinant 2.000 euros mensuels pour un bien qui, objectivement, ne correspond ni aux standards de confort ni à la localisation habituellement associés à ce niveau de prix», indique Me David Smadja. L’objectif de l’avocat est de réduire le montant de la dette locative due à Mickaël et que la justice pourrait mettre à terme à la charge de l’agence immobilière. Et cet avocat d’ajouter pour enfoncer le clou : « Les difficultés rencontrées par ce propriétaire ne peuvent être dissociées d’une stratégie locative agressive, fondée sur la maximisation du rendement au détriment de la stabilité locative. Ce sont précisément ces choix initiaux qui expliquent la configuration actuelle du dossier». Mickaël a-t-il fixé un loyer trop élevé ? Il s’en défend. «C’est Check My Guest qui m’a recommandé ce niveau de 1.900 euros. Il figure d’ailleurs noir sur blanc sur le mandat proposé par cette agence et que j’ai signé. Mais ils ont ajouté la mention «loyer mensuel souhaité» après m’avoir expliqué que ce montant de loyer était dans les prix du marché». En tout état de cause, contrairement aux affirmations de Me Smadja, ce n’est pas un bail mobilité qui a été signé avec le locataire mauvais payeur mais un bail civil résidence secondaire. Or, comme indiqué précédemment, les baux civils ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers. Qu’on le déplore ou non, même si le niveau de loyer du petit appartement du 20e arrondissement de Paris peut sembler élevé au regard de la surface, Mickaël n’a rien à se reprocher. Il est juridiquement dans les clous. *Le prénom a été changé La rédaction vous conseille À Neuilly-sur-Seine, une crèche de Noël divise le Conseil syndical d’une copropriété Copropriété : des centaines de syndics dénoncent une facturation abusive du numéro 1 des compteurs d’eau « Quand tout sera réglé, je quitterai la France » : un propriétaire piégé par un « serial squatteur » et 45 000 euros de loyers impayés S'abonner Passer la publicité Passer la publicité 228 commentaires anonyme le 16/01/2026 à 11:01 Je n’ai pas lu l'âge de Mickaël, mais il doit étre d’une incroyable naïveté pour avoir signé un bail dans de telles conditions. Surtout à un prix déconnecté du marché et sans avoir lu les termes du contrat. Koumacat le 16/01/2026 à 11:01 Cela confirme ce que je pensais depuis longtemps. L'investissement immobilier locatif est le pire des placements. Outre les risques d'impayés fréquents, les impôts et taxes toujours plus confiscatoires finiront de vous en dégoûter. Investissez plutôt en bourse ou sur l'or, c'est beaucoup moins risqué. LISIANTHUS83 le 16/01/2026 à 10:59 La France est organisée pour faciliter la vie des malhonnêtes au détriment des personnes honnêtes . La vertu est bafouée chaque jour qui passe par les incapables, les incompétents en tout ! https://www.lefigaro.fr/argent/quand-tout-sera-regle-je-quitterai-la-france-un-proprietaire-piege-par-un-serial-squatteur-et-45-000-euros-de-loyers-impayes-20260116